Was der Mieter darf und was nicht
Der Verkauf allein ändert für den Mieter nichts. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein, zu denselben Bedingungen. Kündigen kann er nur, wenn er einen gesetzlichen Grund hat.
- Kein Zustimmungsrecht: Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und kann ihn nicht verhindern.
- Besichtigungen: Der Mieter muss Besichtigungen in zumutbarem Umfang und mit angemessener Vorankündigung dulden, aber nicht jederzeit und nicht beliebig oft. In der Praxis vereinbaren wir feste Termine und halten uns daran. Ein Mieter, der mitarbeitet, ist beim Verkauf wertvoll.
- Vorkaufsrecht: Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter nur im Fall des § 577 BGB, also wenn Wohnraum nach der Überlassung an ihn in Wohnungseigentum umgewandelt wird. Beim normalen Verkauf einer bereits bestehenden Eigentumswohnung besteht es nicht.
- Kündigung wegen Eigenbedarfs: Möglich für den Käufer, aber mit Fristen und Voraussetzungen, und nicht als Versprechen in ein Exposé zu schreiben.
Wie der Preis aus der Miete entsteht
Bei vermieteten Objekten zählt das Ertragswertverfahren: Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Miete, nicht der Preis einer freien Wohnung im selben Haus. Deshalb ist die Frage, wie weit Ihre aktuelle Miete von der ortsüblichen Vergleichsmiete entfernt ist, die wichtigste im ganzen Verkauf.
Der Leonberger Mietspiegel beantwortet diese Frage genauer als die meisten. Er rechnet in vier Schritten: Basismiete nach Wohnfläche und Baujahr, dann ein Punktwert für Ausstattung und Lage, daraus der Mittelwert, darum herum eine Spanne von 13 Prozent nach oben und unten. Für eine Wohnung mit 70 bis 80 Quadratmetern liegt die Basismiete zwischen 8,51 Euro (Baujahr bis 1981) und 12,24 Euro (Baujahr 2023 oder 2024).
Ein Wohnungsverkauf in Leonberg an einen Kapitalanleger ist damit ein Immobilienverkauf mit anderer Rechnung: Nicht der Vergleichspreis einer freien Wohnung zählt, sondern die Jahresmiete und die Frage, wie weit sie noch steigen darf.
Eine stark untervermietete Wohnung hat deshalb Luft, aber die Erhöhung ist nach § 558 Abs. 3 BGB in drei Jahren auf 20 Prozent begrenzt. Das ist Teil des Preises, und ein ehrlicher Verkäufer rechnet es dem Käufer vor. Wichtig für die Einordnung: Der Leonberger Mietspiegel ist ein einfacher nach § 558c BGB und hat keine gesetzliche Vermutungswirkung; er ist ein Begründungsmittel und kein Beweis.
Wer solche Objekte in Leonberg kauft
Private Kapitalanleger, oft aus der Region, und in Leonberg mit einem klaren Argument: Die Stadt ist ein Pendlerstandort mit drei S-Bahn-Halten und großen Arbeitgebern vor Ort, darunter das Bosch-Entwicklungszentrum mit rund 2.500 Arbeitsplätzen und GEZE mit rund 1.100 Beschäftigten. Nachfrage nach Mietwohnungen entsteht hier nicht nur im Aufschwung.
Diese Käufergruppe erreicht man nicht über ein schönes Bild, sondern über eine vollständige Unterlage: Mietvertrag, Mietenliste, Nebenkostenabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Höhe der Rücklage und eine saubere Aufstellung der laufenden Kosten. Wer das vorlegt, bekommt ein ernstes Angebot. Wer es nachliefern muss, bekommt einen Abzug.
Was Sie vorher klären sollten
Zwei Punkte entscheiden regelmäßig über den Preis, und beide lassen sich vorher prüfen.
- Ist die Miete wirksam vereinbart? Staffelmieten, Indexmieten und Modernisierungsumlagen sind formgebunden. Ein unwirksamer Teil des Mietvertrags senkt die kalkulierbare Miete und damit den Preis.
- Was hat die Eigentümergemeinschaft beschlossen? Ein beschlossener, aber noch nicht bezahlter Sanierungsbeschluss ist eine Belastung des Käufers und muss offengelegt werden. Wer ihn verschweigt, haftet trotz Gewährleistungsausschluss.
So läuft es ab
- Unterlagen zusammenstellenMietvertrag, Mietenliste, Nebenkosten, Verwalterunterlagen, Protokolle, Rücklage.
- Miete einordnenWo steht die aktuelle Miete im Verhältnis zum Mietspiegel Leonberg 2025/2026?
- Preis aus dem ErtragErtragswert rechnen, Instandhaltung und Verwaltung realistisch ansetzen.
- An Anleger vermarktenZuerst an vorgemerkte Kapitalanleger aus unserem Rundschreiben, dann in die Portale.
