Ein Gewässer, das man nicht sieht
Die Glems durchfließt Leonberg, ist im Stadtgebiet aber über weite Strecken verdolt: Sie läuft in einem Kanal unter Straßen und Gebäuden. Auf keiner Stadtkarte fällt sie ins Auge, und in keinem Exposé steht sie.
Für Eigentümer ist das kein Grund zur Beruhigung, sondern das Gegenteil. Ein verdoltes Gewässer hat eine feste Kapazität: Das Rohr fasst eine bestimmte Menge, und mehr nicht. Fällt bei einem Gewitter mehr Wasser an, tritt es dort aus, wo es kann — an Einlässen, Schächten und tiefliegenden Stellen, oft weit vom sichtbaren Bachlauf entfernt. Deshalb trifft es Grundstücke, deren Eigentümer nie von einem Bach in der Nähe gehört haben.
Der zweite Punkt ist das Tal selbst. Das Glemstal und die Hänge zum Engelberg hin sind die Ablaufbahnen für Oberflächenwasser. Entscheidend ist für ein Grundstück dort nicht die Entfernung zu einem sichtbaren Gewässer, sondern was oberhalb liegt: versiegelte Flächen, Straßen mit Rinnen, Zufahrten, die Wasser bündeln.
Wo Sie Ihre Adresse selbst nachsehen
Die Hochwassergefahrenkarten für Baden-Württemberg werden bei der LUBW erstellt und sind kostenlos ohne Anmeldung einsehbar: über das Hochwasserportal des Landes unter hochwasserbw.de und über den Kartendienst UDO. Vier Szenarien lassen sich getrennt darstellen — HQ10, HQ50, HQ100 und ein Extremereignis —, und eine Punktabfrage nennt die berechnete Überflutungstiefe für eine einzelne Stelle.
Dass ein Gewässer verdolt ist, nimmt es nicht aus diesen Karten heraus. Sehen Sie deshalb auch nach, wenn Sie an Ihrer Adresse kein Wasser sehen — der Lauf der Glems ist in der Berechnung enthalten.
Ein Hinweis, den Behörden selbst geben: Verbindlich ist der tatsächlich von einem hundertjährlichen Hochwasser betroffene Bereich, nicht die Zeichnung. Die Karte ist eine Berechnung, kein Kataster. Für eine Entscheidung über ein Grundstück gehört die Auskunft der unteren Wasserbehörde dazu, für Leonberg das Landratsamt Böblingen. Für Starkregen gibt es keine landesweite Karte; fragen Sie bei der Stadt, ob eine Starkregengefahrenkarte vorliegt.
Was im Überschwemmungsgebiet verboten ist
Hier wird aus einer Karte Baurecht. In Baden-Württemberg gelten HQ100-Flächen seit dem 22. Dezember 2013 nach § 65 des Wassergesetzes kraft Gesetzes als festgesetzte Überschwemmungsgebiete, im Innenbereich wie im Außenbereich und ohne eigene Verordnung oder Bekanntmachung.
Dort greifen die Verbote des Wasserhaushaltsgesetzes. § 78 WHG untersagt unter anderem die Ausweisung neuer Baugebiete und macht Errichtung und Erweiterung baulicher Anlagen genehmigungsbedürftig, zulässig nur unter engen, gleichzeitig zu erfüllenden Voraussetzungen. § 78a WHG verbietet weitere Eingriffe, darunter das Erhöhen der Erdoberfläche.
Für einen Verkauf heißt das: Wer mit einem Anbau, einem Carport oder einer Aufschüttung wirbt, sollte das vorher geprüft haben — und zwar auch dann, wenn an der Adresse kein Wasser zu sehen ist. Ausnahmen nach § 78 Abs. 2 WHG werden beantragt und nicht vorausgesetzt.
Die Versicherung, die meistens fehlt
Die gewöhnliche Wohngebäudeversicherung deckt Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser. Überschwemmung, Starkregen und Rückstau aus der Kanalisation deckt sie nicht; dafür braucht es den Zusatz für Elementarschäden, und der ist nicht automatisch enthalten.
Ob er in Ihrer Police steht, lesen Sie in der Police. Versicherer stufen Gebäude nach Gefährdungsklassen ein; in der höchsten ist Deckung teuer und manchmal nicht zu bekommen. Eine gesetzliche Pflicht zu dieser Versicherung gibt es in Deutschland bisher nicht.
Gerade in Leonberg lohnt der Blick in die Police, weil die Gefahr hier nicht sichtbar ist: Wer kein Wasser vor der Haustür sieht, hält den Zusatz oft für unnötig. Zur Versicherung selbst beraten wir nicht, das macht ein Versicherungsmakler.
Was Sie beim Verkauf sagen müssen
Wasser im Keller ist ein Mangel. Wissen Sie davon, gehört es gesagt: Auf einen Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Bei einem verdolten Gewässer ist das besonders wichtig, weil der Käufer die Ursache nicht sehen kann. Er sieht keinen Bach, er sieht keine Karte, und er wird nicht von selbst darauf kommen. Was Sie über frühere Ereignisse wissen, weiß nur Sie.
Offen genannt und mit dem belegt, was eingebaut ist — Rückstauklappe, Hebeanlage, abgedichtete Lichtschächte, eine Rinne quer zur Zufahrt —, ist es ein beherrschtes Risiko und ein Verhandlungspunkt. Später erlebt ist es ein Rechtsstreit. Wie der Kaufvertrag damit umgeht, formuliert der Notar; eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Leonberg: wo das Wasser hier herkommt
Der verdolte Lauf unter der Stadt. Die Glems ist im Stadtgebiet über weite Strecken unterirdisch. Für Grundstücke über oder nahe diesem Lauf lohnt die Punktabfrage in der Gefahrenkarte, auch wenn oberirdisch kein Wasser zu sehen ist.
Das Glemstal und der Engelberg. Die Hänge sind die Ablaufbahnen für Oberflächenwasser. Bei Starkregen entscheidet nicht die Entfernung zum Bach, sondern was oberhalb liegt. Wer ein Hanggrundstück kauft, sieht es sich nach einem Regen an, nicht nur bei Sonne.
Die Teilorte. Warmbronn, Gebersheim und Höfingen liegen eigenständig und höher. Dort ist der Fluss kein Thema, Oberflächenwasser von Feldern und Straßen aber durchaus — besonders wo neue Baugebiete oberhalb älterer Häuser entstanden sind. Der Blick auf die Hofentwässerung und die Lichtschächte und ein Gespräch mit den Nachbarn kosten eine halbe Stunde und ersparen manche Überraschung.
