Was bei der Schenkung gilt
Seit dem 1. Januar 2023 unterscheidet das Gesetz zwischen zwei Arten von Immobilien. § 1850 Nr. 4 BGB nennt die Geschäfte, für die eine Genehmigung nötig ist, wörtlich: „zu einem Rechtsgeschäft, durch das der Betreute unentgeltlich Wohnungs- oder Teileigentum erwirbt". § 1643 Abs. 1 BGB zieht dieselbe Pflicht auf die Eltern.
Im Wortlaut stehen nur Wohnungs- und Teileigentum; Grundstücke werden in Nummer 4 nicht genannt. Nummer 1 betrifft das Verfügen, Nummer 6 den entgeltlichen Erwerb. Da in Leonberg gerade die Pendlerwohnungen übertragen werden, ist der Fall mit Gericht hier häufig.
Ein zweiter Punkt, der speziell bei einer vermieteten Wohnung greift und oft übersehen wird: Nach § 1643 Abs. 4 BGB brauchen Eltern die Genehmigung auch für einen Mietvertrag, der das Kind zu wiederkehrenden Leistungen verpflichtet und mehr als ein Jahr über die Volljährigkeit hinaus laufen würde. Vermieten ist also nicht beiläufig möglich — das gehört in die Planung, nicht in die Ausführung.
Für die unentgeltliche Übertragung gilt das so. Ein vorbehaltener Nießbrauch, eine übernommene Restschuld oder eine Pflegeverpflichtung ändern die Beurteilung. Ob ein Ergänzungspfleger nötig ist, weil die Eltern selbst Vertragspartei sind, klärt der Notar. Eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Mit achtzehn Vermieter: was das wirklich heißt
Am achtzehnten Geburtstag endet die Beteiligung des Gerichts, und das Kind entscheidet allein. Wenn die Wohnung vermietet ist, entscheidet es nicht über eine Immobilie, sondern über ein laufendes Mietverhältnis — und das ist etwas anderes.
Es ist Vermieter und damit Vertragspartei. Es muss Nebenkosten abrechnen, und zwar fristgerecht; eine verspätete Abrechnung kann es nicht mehr nachfordern. Es haftet für die Instandhaltung, auch für die, die seit Jahren aufgeschoben wurde. Es muss wissen, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB begründet werden muss und innerhalb von drei Jahren auf 20 Prozent begrenzt ist. Und es zahlt auf die Mieteinnahmen Einkommensteuer, mit eigener Erklärung.
Das ist nichts, was ein Achtzehnjähriger von sich aus kann, und es ist nichts, was man an einem Wochenende erklärt. Wer eine vermietete Wohnung überträgt, überträgt deshalb nicht nur Vermögen, sondern eine Aufgabe — und sollte dafür sorgen, dass sie erklärt wird, am besten lange vor dem achtzehnten Geburtstag.
Eine Verwaltung kann das abfedern. Sie kostet Geld, das von der Mieteinnahme abgeht, und sie nimmt dem Kind die Entscheidung nicht ab. Aber sie verhindert die Fehler, die in den ersten zwei Jahren teuer werden.
Was das Finanzamt ansetzt
Maßgeblich ist der Verkehrswert. Für Leonberg gibt es keinen Grundstücksmarktbericht — der Gutachterausschuss ermittelt Bodenrichtwerte und erstattet Gutachten, veröffentlicht aber keine Durchschnittskaufpreise.
Bei einer vermieteten Wohnung kommt etwas hinzu, das in die andere Richtung wirkt: Für einen Anleger bestimmt die Jahresmiete den Preis, nicht der Vergleichspreis für eine freie Wohnung. Eine Wohnung, die deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet ist, hat einen niedrigeren Verkehrswert als dieselbe Wohnung leer. Das kann die Schenkung steuerlich günstiger machen — und ist gleichzeitig ein Hinweis darauf, dass die Miete zu niedrig ist.
Der Freibetrag beträgt 400.000 Euro je Kind und Elternteil (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG), für Enkel 200.000 Euro. Schenkungen derselben Person werden nach § 14 ErbStG innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet.
Was eine Schenkung in Ihrem Fall kostet oder spart, rechnet Ihr Steuerberater. Eine Steuerberatung dürfen wir nicht leisten. Was wir leisten: den Wert, und die Einordnung der Miete nach dem Leonberger Mietspiegel.
Was dagegen spricht
Dieser Abschnitt gehört dazu, sonst wäre dieser Ratgeber Werbung.
Sie kommen nicht mehr heran. Was verschenkt ist, ist verschenkt; eine Rückforderung ist nur in engen Ausnahmen möglich. Und solange das Kind minderjährig ist, braucht jede Verfügung — Verkauf, Beleihung, langfristige Vermietung — wieder die Genehmigung des Gerichts.
Die Mieteinnahme gehört dem Kind, nicht Ihnen. Das überrascht viele. Wer die Wohnung überträgt, überträgt auch die Erträge; sie sind Vermögen des Kindes und dürfen nicht für den allgemeinen Haushalt verwendet werden. Wer die Miete braucht, sollte nicht übertragen oder einen Nießbrauch vorbehalten — was die Beurteilung ändert.
Mit achtzehn kann das Kind kündigen, verkaufen, ausziehen. Oder die Wohnung schlecht verwalten, was in einem Pendlermarkt mit knappem Angebot schneller Geld kostet als anderswo.
Und der Lärm bleibt ein Thema. Die B 295 führt mitten durch die Stadt, über das Autobahndreieck treffen sich A 8 und A 81. Was heute den Wert drückt, drückt ihn in achtzehn Jahren auch — wer überträgt, überträgt die Lage mit.
Wie es praktisch abläuft
Die Reihenfolge entscheidet. Beim Notar beginnt der Weg nicht, dort endet er.
- Art der Immobilie feststellen. Wohnungseigentum oder Grundstück — davon hängt die Genehmigungspflicht nach Nummer 4 ab.
- Wert klären, und bei einer vermieteten Wohnung die Miete gegen den Mietspiegel stellen. Beides bestimmt, ob der Freibetrag reicht.
- Entscheiden, wer die Verwaltung macht — und wer sie bezahlt. Diese Frage kommt vor dem Notartermin und nicht danach.
- Steuerberater fragen, bevor etwas unterschrieben ist. Bei einer vermieteten Wohnung gehört die Einkommensteuer des Kindes dazu.
- Notar beauftragen. Er beurkundet, klärt den Ergänzungspfleger und beantragt die Genehmigung — für die Schenkung und, falls nötig, für einen Mietvertrag nach § 1643 Abs. 4 BGB.
