Kapitalanlage in Leonberg

Wie Sie die Rendite selbst rechnen

Die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Die Miete liefert der Mietspiegel, den Kaufpreis das konkrete Angebot.

Ein Beispiel mit echten Mietspiegelwerten: Eine Wohnung mit 75 Quadratmetern, Baujahr vor 1981, liegt bei einer Basismiete von 8,51 Euro je Quadratmeter, also rund 638 Euro netto kalt im Monat und 7.660 Euro im Jahr. Wird sie für 300.000 Euro angeboten, ergibt das eine Bruttomietrendite von rund 2,6 Prozent. Dieselbe Wohnung mit Baujahr 2023 oder 2024 käme bei 12,24 Euro je Quadratmeter auf rund 11.000 Euro Jahresmiete.

Die 300.000 Euro sind in diesem Beispiel eine Annahme von uns und keine amtliche Zahl, weil es für Leonberg keine gibt. Setzen Sie den Preis ein, der im konkreten Angebot steht; der Rechenweg bleibt derselbe.

Was von der Bruttorendite übrig bleibt

Brutto ist der Anfang der Rechnung, nicht ihr Ergebnis. Fünf Posten gehen ab, und keiner davon ist klein.

• Kaufnebenkosten: 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg plus rund 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch. Diese Summe erhöht Ihren Einstandspreis und senkt die Rendite ab dem ersten Tag.
• Nicht umlagefähige Verwaltungskosten: Die Verwaltergebühr für Ihre Einheit zahlen Sie und nicht der Mieter.
• Instandhaltung: Für Rücklage und Reparaturen am Sondereigentum sind Erfahrungswerte je Quadratmeter und Jahr anzusetzen. Bei älteren Gebäuden eher mehr.
• Leerstand und Mietausfall: Ein Monat Leerstand im Jahr kostet gut acht Prozent der Jahresmiete.
• Grundsteuer: In Baden-Württemberg seit 2025 nach Fläche mal Bodenrichtwert, Hebesatz in Leonberg 220 Prozent.

Warum Leonberg als Anlagestandort trägt

Nachfrage nach Mietwohnungen entsteht hier aus zwei Quellen, die unabhängig voneinander sind. Die erste ist die Pendlerlage: drei S-Bahn-Halte im Stadtgebiet, gut zwanzig Minuten zum Stuttgarter Hauptbahnhof. Die zweite sind die Arbeitgeber vor Ort, darunter das Bosch-Entwicklungszentrum mit rund 2.500 Arbeitsplätzen und GEZE mit rund 1.100 Beschäftigten.

Was das nicht heißt: dass jede Wohnung sich rechnet. Es heißt, dass ein Leerstandsrisiko hier geringer einzuschätzen ist als in Lagen ohne Arbeitsplätze und ohne Bahn. Die Rechnung für ein bestimmtes Objekt ersetzt das nicht.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Bei einer vermieteten Wohnung entscheidet nicht die Wohnung allein, sondern die Eigentümergemeinschaft. Drei Unterlagen sagen mehr als jede Besichtigung.

• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen: Dort steht, was beschlossen wurde und was ansteht. Ein beschlossener Sanierungsbeschluss ist eine Zahlungspflicht, die auf Sie übergeht.
• Höhe der Instandhaltungsrücklage: Eine Gemeinschaft ohne Rücklage finanziert Sanierungen über Sonderumlagen, und die kommen unangekündigt.
• Mietvertrag und Mietenliste: Wie weit liegt die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, und ist sie wirksam vereinbart? Staffel- und Indexmieten sind formgebunden.

Was wir nicht beurteilen

Ob eine Immobilie für Sie die richtige Anlage ist, hängt von Ihrer Steuersituation, Ihrem Einkommen, Ihrer Risikotragfähigkeit und Ihren übrigen Anlagen ab. Dazu dürfen und wollen wir nichts sagen: Unsere Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO umfasst die Vermittlung von Immobilien, nicht die Anlage- oder Finanzierungsberatung nach § 34i GewO.

Was wir leisten: den Ertragswert rechnen, die Unterlagen prüfen, den Zustand einschätzen und Ihnen sagen, wenn eine Rechnung nicht aufgeht. Auch dann, wenn es gegen einen Abschluss spricht. Für die Finanzierung und die Steuer vermitteln wir Fachleute aus der Region.

So läuft es ab

1. Ziel festlegenLaufender Ertrag oder langfristiger Werterhalt? Daraus folgt die Lage.
2. Objekt rechnenMiete nach Mietspiegel, Kaufpreis aus dem Angebot, Nebenkosten, Instandhaltung, Leerstandsrisiko.
3. Unterlagen prüfenProtokolle, Rücklage, Mietvertrag, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen.
4. EntscheidenMit Ihrem Steuerberater und, wenn finanziert wird, mit Ihrem Berater. Nicht mit uns.