Immobilie verkaufen in Leonberg

Wer Ihre Immobilie in Leonberg kaufen wird

Leonberg verkauft sich über die Erreichbarkeit. Die Stadt liegt am Autobahndreieck von A 8 und A 81, drei S-Bahn-Linien halten im Stadtgebiet, und große Arbeitgeber sitzen vor Ort: das Entwicklungszentrum von Bosch mit rund 2.500 Arbeitsplätzen, GEZE mit rund 1.100 Beschäftigten und LEWA mit rund 560. Dazu kommt die Nachfrage von Pendlern, die in Stuttgart arbeiten und dort nicht wohnen wollen.

Für die Vermarktung folgt daraus eine klare Reihenfolge der Argumente. Erst die Erreichbarkeit, konkret in Gehminuten zum Bahnhalt und Fahrminuten zur Autobahn. Dann das Objekt. Erst danach die allgemeinen Vorzüge der Stadt, die jeder Interessent ohnehin kennt.

Der Preis ohne Marktbericht

Ohne veröffentlichte Kaufpreisstatistik entsteht der Preis aus drei Quellen: dem Bodenrichtwert Ihrer Zone zum 01.01.2025, dem Zustand des Gebäudes und tatsächlichen Vergleichsverkäufen. Die dritte Quelle ist die wichtigste und die, die Arbeit macht.

Ein zu hoch angesetzter Preis bringt nicht mehr Geld, sondern mehr Zeit. Die ersten zwei bis drei Wochen nach Veröffentlichung sind die wirksamsten: Dann sehen alle vorgemerkten Interessenten das Angebot zum ersten Mal. Wer in dieser Phase zu teuer ist, verbrennt sie und senkt danach, und eine Preissenkung liest jeder Interessent als Schwäche.

Ob Sie in Leonberg ein Haus verkaufen oder eine Wohnung verkaufen, ändert die Reihenfolge der Argumente. Beim Haus zieht die Erreichbarkeit zuerst, dann das Grundstück; bei der Wohnung zuerst die Gehminuten zum S-Bahn-Halt, dann die Unterlagen der Verwaltung. Die Käufer sind in beiden Fällen Pendler, aber sie fragen verschieden.

Wenn unsere Einschätzung unter Ihrer liegt, sagen wir das vorher und begründen es. Das ist unangenehmer als eine hohe Zahl im ersten Gespräch und bringt am Ende mehr.

Welche Unterlagen Sie brauchen

Dieser Schritt dauert fast immer länger als gedacht, weil Ämter Fristen haben. Wer früh anfängt, verliert später keine Wochen.

• Grundbuchauszug: Grundbuchauszüge erteilt nicht mehr ein örtliches Notariat, sondern das zuständige Grundbuchamt. Die Grundakten in Papierform lagern im Grundbuchzentralarchiv Baden-Württemberg in Kornwestheim. Welches Grundbuchamt für Ihr Grundstück zuständig ist, klären wir mit Ihnen.
• Flurkarte und Flächennachweis: aus dem Liegenschaftskataster. Erfahrungsgemäß weicht die Fläche im Kataster manchmal von der im Grundbuch ab; das muss vor dem Verkauf geklärt sein.
• Grundrisse und Baugenehmigung: aus der Bauakte der Stadt Leonberg. Bei Umbauten die Frage, ob alles genehmigt war.
• Energieausweis: muss bei der Besichtigung vorliegen, die Pflichtangaben daraus nach § 87 GModG schon in der Anzeige. Bei erfolgreichem Verkauf übernehmen wir ihn kostenfrei.
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wirtschaftsplan, letzte drei Jahresabrechnungen, Höhe der Instandhaltungsrücklage und Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen.
• Bei Gebäuden in der Altstadt: Auskunft zu Denkmalschutz und Gestaltungssatzung. Die Bank des Käufers fragt danach.

Was Sie als Verkäufer sagen müssen

Einen Mangel, von dem Sie wissen, müssen Sie offenlegen. Wer ihn verschweigt, haftet trotz Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag. Das gilt für Feuchtigkeit im Keller genauso wie für einen beschlossenen, aber noch nicht bezahlten Sanierungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft.

In der Praxis ist Offenlegen auch die bessere Verkaufsstrategie. Ein Mangel, den Sie selbst benennen, ist ein Verhandlungspunkt. Derselbe Mangel, den der Gutachter des Käufers findet, ist ein Vertrauensbruch und kostet mehr. In Leonberg gilt das besonders für Lärm: Die B 295 und das Autobahndreieck sind bekannt, und ein Interessent prüft das am zweiten Abend.

Was wir für Ihre Immobilie in Leonberg tun

Nicht jede dieser Leistungen braucht jedes Objekt. Was bei Ihnen sinnvoll ist, besprechen wir vorher — und was wir weglassen, sagen wir Ihnen auch.

• Fotos, die das Haus zeigen. Aufbereitete Aufnahmen in einheitlicher Gestaltung, bei freistehenden Objekten dazu Luftaufnahmen mit der Drohne — damit Lage, Grundstück und Umgebung erkennbar sind und nicht erraten werden müssen.
• Videoposé. Ein geführtes Video durch das Objekt. Interessenten sehen vor der Besichtigung, worauf sie sich einlassen. Das spart Ihnen die Termine mit Leuten, die nach fünf Minuten wieder gehen.
• Grundrisse. Erstellen wir, auch wenn keine vorhanden sind. Ein Exposé ohne Grundriss wird seltener angeklickt als eines mit.
• Virtuelles Home Staging, wenn es hilft. Leerstehende oder volle Räume zeigen wir auf Wunsch zusätzlich möbliert beziehungsweise geräumt. Solche Bilder sind immer als bearbeitet gekennzeichnet und ersetzen nie das Originalfoto.
• Käuferkartei mit 75 Stunden Vorsprung. Neue Angebote gehen zuerst an vorgemerkte Interessenten und auf unsere eigenen Seiten; erst 75 Stunden später erscheinen sie in den großen Immobilienbörsen.
• Anwohnerrundschreiben. Ein Schreiben in die Nachbarschaft, mit Verweis auf Video und Anzeige. Der Käufer kommt häufiger aus der Umgebung, als man denkt: jemand, der die Straße kennt und für Familie oder Eltern sucht.
• Objektplakat im Großformat. Auf Wunsch ein Plakat am Objekt, druckfertig in A2 bis A0 — mit allen Pflichtangaben nach § 87 Gebäudemodernisierungsgesetz.
• Energieausweis. Kommt der Verkauf über uns zustande, übernehmen wir ihn. Evelyn Stumpp stellt ihn selbst aus, es geht also keine Woche für einen Dienstleister verloren.
• Die Einschätzung des Werts. Von Jens Stumpp, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1+). Gutachten für Finanzamt oder Gericht erstellen wir nicht, dafür ist eine andere Zertifizierung nötig.

So läuft es ab

1. Wert ermittelnJens Stumpp sieht sich die Immobilie an und nennt Ihnen einen begründeten Marktwert, kein Wunschergebnis.
2. Unterlagen zusammenstellenGrundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Energieausweis. Was fehlt, besorgen wir.
3. Vermarktung vorbereitenFotos, Videoposé und Exposé. Das Objekt geht zuerst an unser Rundschreiben mit 25.000 Adressen, dann in die Portale.
4. Besichtigungen führenWir sprechen die passenden Interessenten an und zeigen die Immobilie selbst.
5. Prüfen und verhandelnWir prüfen die Finanzierungsbestätigung der Interessenten und verhandeln für Sie.
6. Notar und ÜbergabeWir bereiten den Kaufvertrag vor und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.