Was die zweite Wohnung monatlich trägt
Rechnen wir es einmal durch, mit den Zahlen dieser Stadt statt mit einem Beispiel aus dem Internet. Eine typische Einliegerwohnung hat 45 bis 60 Quadratmeter. Der Mietspiegel Leonberg 2025/2026 spannt von 8,35 € bis 14,67 € je Quadratmeter; eine Einliegerwohnung liegt wegen Lage im Haus, Belichtung und geteilter Zufahrt eher in der unteren Hälfte.
Daraus wird eine Kaltmiete im mittleren dreistelligen Bereich — Monat für Monat, zwölfmal im Jahr. Das ist der Betrag, der in Leonberg den Unterschied macht zwischen einem Haus, das rechnerisch nicht geht, und einem, das geht.
Zwei Einschränkungen gehören dazu, sonst wäre das Werbung. Erstens: Banken setzen Mieteinnahmen in der Regel nicht in voller Höhe an, sondern mit einem Abschlag — wie hoch, sagt Ihnen Ihre Bank, nicht wir. Eine Finanzierungsberatung dürfen wir nicht erbringen. Zweitens: Von der Kaltmiete gehen Instandhaltung, Verwaltungsaufwand und Mietausfallrisiko ab. Wer mit der vollen Miete rechnet, rechnet zu gut.
Was der Ertrag für eine Kapitalanlage bedeutet, zeigt der Renditerechner. Was Sie insgesamt stemmen können, der Budgetrechner.
Einfacher Mietspiegel: was das bei einer Erhöhung bedeutet
Der Mietspiegel Leonberg 2025/2026 ist ein einfacher Mietspiegel. Das ist kein Mangel, aber es hat eine Folge, die man kennen sollte, bevor man die erste Miete festlegt.
Ein qualifizierter Mietspiegel trägt die Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB: Es wird vermutet, dass die dort genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Ein einfacher trägt sie nicht. Er bleibt ein zulässiges Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB, aber wenn der Mieter widerspricht, kann die Auseinandersetzung bei Vergleichswohnungen oder dem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen landen.
Daraus folgt ein praktischer Rat, der nichts kostet: Dokumentieren Sie die Wohnung von Anfang an. Fläche nach einer sauberen Aufmessung, Baujahr, Ausstattung, Zustand von Bad und Heizung, Fotos bei Übergabe. Wer das hat, kann jede Einordnung belegen. Wer es nicht hat, verhandelt über Erinnerungen.
Die Kappungsgrenze liegt bei 20 Prozent in drei Jahren und gilt unabhängig von der Art des Mietspiegels.
Wieder selbst nutzen: die Voraussetzungen und die Zeit
Zwei Voraussetzungen müssen zusammenkommen, damit § 573a Abs. 1 BGB hilft: Sie bewohnen das Gebäude selbst, und das Gebäude hat nicht mehr als zwei Wohnungen. Liegt beides vor, können Sie kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB darlegen zu müssen.
Ist die zweite Einheit nicht abgeschlossen, sondern ein Teil Ihrer eigenen Wohnung, gilt Absatz 2 entsprechend — es sei denn, der Raum ist überwiegend von Ihnen möbliert und wird nicht dauerhaft mit Familie bewohnt. Dann nimmt § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ihn ganz aus den Kündigungsschutzvorschriften heraus; die §§ 573 und 573a sind dort ausdrücklich genannt.
Die Zeit ist der Punkt, der überrascht. Zur Frist des § 573c BGB — Grundfrist zum Ablauf des übernächsten Monats, je drei Monate mehr nach fünf und nach acht Jahren Überlassung — kommen nach § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB noch einmal drei Monate. Bei einem Mietverhältnis seit zehn Jahren sind das zwölf Monate.
Zwei Dinge gehen dabei oft schief. Das Kündigungsschreiben muss nach Absatz 3 ausdrücklich angeben, dass es auf Absatz 1 oder 2 gestützt ist — fehlt der Satz, fällt die Erleichterung weg. Und eine Vereinbarung im Mietvertrag, die den Mieter schlechter stellt, ist nach Absatz 4 unwirksam, auch wenn beide unterschrieben haben. Ob Ihr Fall passt, beurteilt ein Anwalt; eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Beim Verkauf: frei oder vermietet entscheidet
Für den Preis eines Hauses mit Einliegerwohnung ist die wichtigste Angabe nicht die Quadratmeterzahl, sondern der Zustand des Mietverhältnisses. In Leonberg sind die Käufer überwiegend Familien, die selbst einziehen und für die Eltern oder die Kinder Platz brauchen. Für die ist eine vermietete Wohnung mit zwölf Monaten Kündigungsfrist ein Abschlag, keine Einnahme.
Umgekehrt gibt es den Käufer, für den genau das Mietverhältnis der Grund ist: Er finanziert mit der Einnahme. Diese beiden Käufergruppen zahlen unterschiedliche Preise für dasselbe Haus. Welche man anspricht, entscheidet sich vor der Anzeige — mit der Unterlage, mit dem Text und mit dem Preis.
Deshalb gehört die Frage an den Anfang: Kündigen und leer anbieten, oder vermietet verkaufen und den Anlegermarkt ansprechen? Wir rechnen beide Wege durch, bevor etwas online geht. Beim vermieteten Verkauf gilt außerdem § 566 BGB — Kauf bricht nicht Miete; der Käufer tritt in das Mietverhältnis ein, so wie es ist.
Steuerlich: nur der selbst bewohnte Teil ist frei
§ 23 EStG stellt den Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf steuerpflichtig und nimmt aus, was „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken" genutzt wurde. Eine vermietete Einliegerwohnung fällt nicht darunter.
Der auf sie entfallende Anteil — meist nach Flächenanteilen bestimmt — kann also steuerpflichtig sein, obwohl Sie selbst im Haus wohnen. Besonders häufig trifft das Eigentümer, die vor wenigen Jahren gekauft haben und wegen eines Wechsels nach Stuttgart wieder verkaufen.
Die Berechnung gehört zum Steuerberater. Was wir beisteuern: die Flächen, die Mietzeiten und die Unterlagen, damit er nicht erst suchen muss.
