Was vorher zu zahlen ist
Beinahe alles wird aus dem Kaufpreis bezahlt und fällt erst mit dem Verkauf an. Vorab bleiben kleine Gebühren für Papiere.
- Grundbuchauszug: über das zuständige Grundbuchamt beim Amtsgericht; die Grundakten in Papierform lagern im Grundbuchzentralarchiv. Zweistellige Gebühr.
- Bauakteneinsicht: bei der Baurechtsbehörde der Stadt Leonberg, mit Ausweis und Eigentumsnachweis, gegen Gebühr.
- Energieausweis: übernehmen wir bei erfolgreichem Verkauf. Er muss zur Besichtigung vorliegen, die Pflichtangaben nach § 87 GModG schon in der Anzeige.
- Grundrisse mit Flächenberechnung: meist in der Bauakte; fehlen sie, erstellen wir sie.
- Maklerprovision: nur bei Erfolg und bei Häusern und Wohnungen an Verbraucher nach § 656c BGB für beide Seiten gleich hoch.
Der Anruf bei der eigenen Bank
Läuft noch ein Darlehen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Bei langer Restlaufzeit und niedrigem Altzins wird sie leicht vierstellig.
Fragen Sie den Betrag schriftlich und zu einem Stichtag ab, bevor Sie Besichtigungen zusagen. Prüfen Sie außerdem, wann Ihr Darlehen vollständig ausgezahlt wurde: Nach § 489 BGB können Sie zehn Jahre danach mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung. Wer kurz davor steht, verschiebt den Verkauf mit gutem Grund.
Zur Finanzierung selbst beraten wir nicht und vergleichen keine Darlehen; unsere Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO deckt das nicht ab.
Haftung, die den Verkauf überdauert
In fast jedem Kaufvertrag wird die Gewährleistung ausgeschlossen. Dieser Ausschluss greift nicht bei Mängeln, die Sie kannten und nicht genannt haben: § 444 BGB nimmt dem Verkäufer die Berufung darauf, soweit er arglistig verschwiegen hat.
In Leonberg kommen dazu regelmäßig: Feuchtigkeit in Kellern älterer Häuser, ein Dachausbau ohne Genehmigung, bei Gebäuden in der Altstadt die Auflagen des Denkmalschutzes und der Gestaltungssatzung, bei Wohnungen ein beschlossener, aber noch nicht bezahlter Sanierungsbeschluss der Gemeinschaft.
Wir nennen bekannte Mängel in den Unterlagen, bevor ein Interessent fragt. Das ist nicht nur redlich, es ist billiger: Ein selbst benannter Mangel ist ein Verhandlungspunkt, ein vom Gutachter des Käufers entdeckter kostet ein Vielfaches und oft den Käufer. Wie der Vertrag das fasst, bestimmt der Notar; eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Steuer: der Regelfall und die Frist
Haben Sie selbst darin gewohnt, bleibt der Gewinn steuerfrei. Das gilt für die große Mehrheit der Verkäufe.
Bei vermieteten oder nicht selbst genutzten Immobilien gilt § 23 EStG: Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig. Gerechnet wird von notariellem Vertrag zu notariellem Vertrag, nicht von Übergabe zu Übergabe. Ein Notartermin wenige Wochen zu früh kostet dann echtes Geld.
Weniger bekannt: Mehr als drei Verkäufe in fünf Jahren können gewerblichen Grundstückshandel bedeuten, dann hilft die Zehnjahresfrist nicht. Wer mehrere Objekte hält, klärt das vorher mit dem Steuerberater. Eine Steuerberatung dürfen wir nicht leisten.
Fremde im eigenen Haus
Dieser Teil steht in keinem Prospekt und ist für viele der schwerste: Unbekannte gehen durch Ihre Räume, schauen in Schränke und fragen nach Nebenkosten.
Wir halten ihn klein. Einzeltermine statt Sammelbesichtigungen, vorher ein Gespräch mit jedem Interessenten und die Frage nach der Finanzierung vor dem Termin. Eine Wohnung in Laufweite zum Bahnhof findet schneller einen Käufer als ein Haus in Gebersheim — in beiden Fällen kommen die Termine, die etwas bringen, und nicht die anderen.
Fotografiert wird einmal vorab, ohne Menschen und ohne persönliche Dinge. Was Sie nicht gezeigt haben wollen, zeigen wir nicht. Leerräumen müssen Sie nicht: Aufräumen und entrümpeln genügt.
Wie lange Sie zurückkönnen
Bis zur notariellen Beurkundung bindet Sie nichts. Ein Grundstückskaufvertrag wird erst beim Notar wirksam; eine mündliche Zusage ist keine Verpflichtung.
Davor steht eine Frist, die manche für Bürokratie halten: Ist ein Verbraucher beteiligt, soll der Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Das sind Ihre vierzehn Tage zum Lesen. Der Notar erklärt beiden Seiten denselben Text und ist zur Neutralität verpflichtet.
Ein Maklervertrag zwingt ebenfalls nicht zum Verkauf. Seine Laufzeit steht darin, und wir nennen sie vor der Unterschrift.
Leonberg: drei Punkte, nach denen hier jeder Käufer fragt
Erstens die Gehminuten zum Bahnhalt. Leonberg ist ein Pendlermarkt; mit der S 6 ist der Stuttgarter Hauptbahnhof in gut zwanzig Minuten erreichbar, und drei Halte liegen im Stadtgebiet. Ein Käufer fragt nicht nach „guter Anbindung", er fragt nach Minuten. Messen Sie den Weg einmal ab und schreiben Sie ihn hin — ungefähre Angaben werden nach unten korrigiert.
Zweitens der Lärm. Die B 295 führt noch mitten durch die Stadt, und über das Autobahndreieck Leonberg treffen sich A 8 und A 81. Welche Lage wie betroffen ist, lässt sich der Lärmkartierung entnehmen, und ein Käufer sieht sie ohnehin. Ein offen benannter Pegel schadet weniger als ein verschwiegener, der beim zweiten Besuch mit offenem Fenster auffällt.
Drittens die fehlende Kaufpreisstatistik. Der Gutachterausschuss der Stadt Leonberg ermittelt Bodenrichtwerte und erstattet Gutachten, veröffentlicht aber keinen Grundstücksmarktbericht. Es gibt also keine amtliche Durchschnittszahl, an der sich ein Preis aufhängen ließe. Der belastbare Weg führt über Bodenrichtwert, Zustand und tatsächliche Vergleichsverkäufe — und der macht Arbeit, aber er trägt.
