Verkaufen und wohnen bleiben

Die drei Modelle und was sie unterscheiden

Der Unterschied liegt nicht im Wohnen, sondern in den Rechten drumherum und in der Form der Zahlung.

• Wohnungsrecht (§ 1093 BGB): Sie dürfen die Wohnung oder das Haus lebenslang selbst nutzen. Vermieten dürfen Sie nicht. Das Recht ist nicht übertragbar und nicht vererblich.
• Nießbrauch (§ 1030 BGB): Sie dürfen nutzen und auch vermieten. Das ist mehr Recht und mindert deshalb den Kaufpreis stärker. Sinnvoll, wenn Sie später vielleicht in eine Pflegeeinrichtung ziehen und das Haus dann vermieten wollen.
• Leibrente: Statt einer Summe erhalten Sie eine monatliche Zahlung bis zum Lebensende, meist in Kombination mit einem Wohnrecht. Attraktiv, wenn Ihnen laufendes Einkommen fehlt und nicht Kapital.

Was das kostet, in Zahlen

Der Käufer erwirbt eine Immobilie, die er auf unbestimmte Zeit nicht nutzen kann. Das mindert den Preis, und zwar nach einer Rechnung und nicht nach Verhandlungsgeschick. Der Wert des Wohnrechts ergibt sich aus der ortsüblichen Miete, der statistischen Lebenserwartung und einem Zinssatz.

Für Leonberg ist die ortsübliche Miete gut belegt. Der Mietspiegel 2025/2026 nennt für eine Wohnfläche von 100 bis unter 160 Quadratmetern und Baujahr bis 1981 eine Basismiete von 8,35 Euro je Quadratmeter netto kalt. Bei 100 Quadratmetern sind das 835 Euro im Monat und gut 10.000 Euro im Jahr. Diese Summe, über die erwartete Dauer kapitalisiert, ist der Abschlag auf den Kaufpreis. Dass sie belegbar ist, macht die Verhandlung sachlich.

Deshalb gilt die Faustregel: Je jünger Sie sind, desto größer der Abschlag. Mit 65 Jahren ist ein Wohnrecht statistisch deutlich länger und damit teurer als mit 80. Wer dieses Modell erwägt, sollte es nicht zu früh tun.

Die Absicherung ist der ganze Punkt

Ein Wohnrecht, das nur im Kaufvertrag steht, schützt Sie nicht, wenn der Käufer insolvent wird oder weiterverkauft. Was schützt, ist die Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs, und zwar im Rang vor allen Finanzierungsgrundschulden des Käufers. Das muss im Vertrag ausdrücklich geregelt und beim Grundbuchamt so vollzogen werden.

Dazu gehören weitere Punkte, die in den Vertrag müssen: Wer zahlt welche Nebenkosten? Wer trägt Instandhaltung und wer Reparaturen am Dach? Was passiert, wenn Sie dauerhaft in eine Pflegeeinrichtung ziehen, bekommen Sie dann eine Ablösesumme? Und bei der Leibrente: Ist die Zahlung durch eine Reallast im Grundbuch gesichert?

Diese Fragen beantwortet der Notar, und er muss sie beantworten, bevor Sie unterschreiben. Eine Rechts- oder Steuerberatung leisten wir dazu nicht. Was wir leisten: den Wert ermitteln, das Modell mit Ihnen durchrechnen, einen seriösen Käufer finden und darauf achten, dass die Absicherung im Vertrag steht.

Für wen sich das eignet und für wen nicht

Es eignet sich, wenn Sie in Ihrem Zuhause bleiben wollen, Kapital oder laufendes Einkommen brauchen und keine Erben haben, die das Haus unbedingt behalten wollen. Es eignet sich auch, wenn eine Erbengemeinschaft absehbar in Streit geraten würde und Sie das zu Lebzeiten klären möchten.

Es eignet sich nicht, wenn Sie noch jung sind, denn dann ist der Abschlag groß. Und es eignet sich nicht, wenn Ihre Kinder das Haus übernehmen wollen und es dafür nur eine Finanzierung braucht. Dann ist die Übertragung innerhalb der Familie fast immer der bessere Weg. Wir sagen das auch, wenn es gegen einen Auftrag für uns spricht.

So läuft es ab

1. Lage klärenWelche Immobilie, welcher Zustand, welches Alter, welcher Bedarf: Kapital oder monatliche Zahlung?
2. Wert ermittelnMarktwert ohne Belastung, dann der Wert des Wohnrechts oder Nießbrauchs.
3. Modell wählenWohnrecht, Nießbrauch oder Leibrente, mit Zahlen für jede Variante.
4. AbsichernKäufer finden, Vertrag mit Eintragung in Abteilung II im ersten Rang, Notartermin.