Eigenheim als Altersvorsorge

Was die eingesparte Miete konkret wert ist

Die Rechnung ist einfach und für Leonberg belegt. Der Mietspiegel 2025/2026 nennt für eine Wohnfläche von 100 bis unter 160 Quadratmetern und Baujahr bis 1981 eine Basismiete von 8,35 Euro je Quadratmeter. Bei 100 Quadratmetern sind das 835 Euro im Monat und gut 10.000 Euro im Jahr. Wer im Alter zur Miete wohnt, zahlt diese Summe aus der Rente. Wer im abbezahlten Eigentum wohnt, nicht.

Über zwanzig Jahre und ohne jede Mietsteigerung ergibt das rund 200.000 Euro, die nicht aus der Rente abgehen. Mietsteigerungen gab es, und wer sie sehen will, vergleicht in derselben Tabelle: Dieselbe Wohnungsgröße mit Baujahr 2023 oder 2024 liegt bei 12,06 Euro je Quadratmeter statt 8,35. Das ist kein Zeitvergleich, zeigt aber, in welcher Größenordnung sich Mieten bewegen, wenn Neubau an die Stelle von Altbau tritt.

Das ist der Kern des Arguments, und er ist unabhängig davon, ob Immobilienpreise steigen oder fallen. Die Mietersparnis wirkt auch dann, wenn der Wert des Hauses zehn Jahre stagniert.

Die drei Argumente, die dagegen stehen

Wir nennen sie, weil sie in jedem ehrlichen Gespräch vorkommen und weil ein Eigenheim nicht für jeden die richtige Entscheidung ist.

• Instandhaltung hört nicht auf. Dach, Heizung, Fenster, Bad: In zwanzig Jahren fällt in einem Haus mehr an als in zwanzig Jahren Mietwohnung, und zwar aus eigenem Geld. Wer im Alter keine Rücklage hat, hat ein Problem, das ein Mieter nicht hat.
• Laufende Kosten bleiben. Die Grundsteuer läuft weiter, in Baden-Württemberg seit 2025 nach Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, in Leonberg mit einem Hebesatz von 220 Prozent. Dazu Versicherung und Nebenkosten.
• Das Vermögen ist unbeweglich und nicht gestreut. Ein Haus in einem Stadtteil ist eine einzige Wette auf einen einzigen Ort. Es lässt sich nicht in Teilen verkaufen, wenn Geld gebraucht wird, und ein Verkauf dauert Monate.

Was eine Rate monatlich bedeutet

Der Vorsorgeeffekt beginnt an dem Tag, an dem keine Rate mehr läuft. Bis dahin ist die Rate die Belastung, über die geredet werden muss, und zwar über die volle Laufzeit und nicht nur über die Zinsbindung.

Rechnen Sie es rückwärts, das ist der ehrlichere Weg: Sie geben Ihr Eigenkapital ein und den Betrag, den Sie monatlich dauerhaft tragen können, und sehen, welcher Kaufpreis daraus folgt, was an Zinsen zusammenkommt und in welchem Jahr Sie schuldenfrei wären. Unser Budgetrechner macht genau das, voreingestellt mit dem Durchschnittszins der Deutschen Bundesbank.

Er stellt die Miete über dieselbe Laufzeit daneben, mit den Kaufnebenkosten und der Instandhaltung auf der anderen Seite. Der Vergleich urteilt nicht: Er zählt Zahlungen und nennt ausdrücklich, was er nicht zählt, unter anderem die Wertentwicklung.

Für Leonberg lohnt dabei ein zweiter Blick auf das Baujahr. Es bestimmt nicht nur die Miete, die eine vergleichbare Wohnung kostet, sondern auch, was in den nächsten zwanzig Jahren an Instandhaltung ansteht. Beides gehört in dieselbe Rechnung.

Was wir ausdrücklich nicht tun: Ihnen sagen, dass Sie sich etwas leisten können, oder welche Tilgung oder Zinsbindung sinnvoll wäre. Verbindlich prüft das eine Bank. Auf Wunsch stellen wir den Kontakt zu einem Finanzierungsvermittler mit Erlaubnis nach § 34i GewO her, für Sie ohne Kosten und ohne Verpflichtung.

Wenn das Haus zu groß wird

Das ist die häufigste Situation, mit der Eigentümer in den Siebzigern zu uns kommen: Das Haus ist abbezahlt, die Kinder sind weg, die Treppe wird lästig, und die Heizkosten sind für 160 Quadratmeter ausgelegt, von denen 60 genutzt werden.

Dafür gibt es drei Wege, und keiner ist für alle richtig. Verkaufen und etwas Kleineres kaufen, etwa eine barrierefreie Wohnung in der Kernstadt oder in Gartenstadt mit kurzem Weg zum Bahnhof. Vermieten und selbst zur Miete wohnen. Oder verkaufen und wohnen bleiben, mit lebenslangem Wohnrecht oder Leibrente.

Die Zahlen für die Mietseite stehen in Leonberg bereit; für die Kaufseite gibt es keinen amtlichen Durchschnitt, dafür den Bodenrichtwert und eine Besichtigung. Wir rechnen alle drei Wege mit Ihnen durch, auch die, bei denen für uns kein Auftrag herauskommt.

Was diese Seite nicht ist

Sie ist keine Anlageberatung und keine Finanzierungsberatung. Wir dürfen Ihnen nicht sagen, ob Sie Ihre Altersvorsorge auf eine Immobilie stützen sollten, ob ein Darlehen zu Ihrer Situation passt oder wie Sie Ihr Vermögen aufteilen sollten. Die Erlaubnis dafür nach § 34i GewO haben wir nicht, und für Anlageberatung gelten eigene Regeln.

Was wir leisten: rechnen mit den amtlichen Zahlen dieser Stadt, den Zustand einer Immobilie einschätzen und Ihnen sagen, wenn eine Vorstellung nicht aufgeht. Für Steuern vermitteln wir einen Steuerberater, für eine Finanzierung einen unabhängigen Berater.

So läuft es ab

1. Bedarf klärenWie viel Wohnfläche brauchen Sie in zehn Jahren, und in welcher Lage?
2. RechnenMietersparnis nach Mietspiegel gegen Kaufpreis, Instandhaltung und Grundsteuer.
3. Objekt prüfenZustand, Energieausweis, Barrierefreiheit, Wege. Bei einer Wohnung auch die Eigentümergemeinschaft.
4. Mit Fachleuten entscheidenSteuerberater und, wenn finanziert wird, ein unabhängiger Berater. Wir liefern die Immobilienzahlen.