Was „einfach“ rechtlich bedeutet
Das Gesetz unterscheidet zwei Arten. Ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB ist eine Übersicht, die eine Gemeinde oder Interessenvertretungen erstellen und anerkennen; er dient als Begründungsmittel für eine Mieterhöhung, hat aber keine gesetzliche Vermutungswirkung. Ein qualifizierter nach § 558d BGB muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein und wird vor Gericht als Vermutung behandelt.
Der Leonberger Mietspiegel ist ein einfacher. Wir schreiben das hin, weil es den Unterschied macht, wenn es zum Streit kommt, und weil es auf Vergleichsportalen regelmäßig falsch dargestellt wird. Erstellt wurde er aus Preisstrukturanalysen und Preisabstandsmessungen zu qualifizierten Mietspiegeln der Umgebung, auf Basis von Wohnungsinseraten der Jahre 2014 bis 2024, durch den freien Statistiker Ulrich Stein aus Lauffen.
Für die Praxis heißt das: Als Grundlage für eine Mieterhöhung oder für die Einschätzung, ob eine geforderte Miete im Rahmen liegt, ist er nützlich und anerkannt. Als Beweismittel vor Gericht trägt er weniger weit als ein qualifizierter Mietspiegel.
Wie stark das Baujahr wirkt
Das ist die Zahl, die diesen Mietspiegel auszeichnet, und sie steht auf keiner anderen Leonberger Seite. Für eine Wohnung mit 70 bis 80 Quadratmetern nennt der Mietspiegel eine Basismiete von 8,51 Euro je Quadratmeter bei Baujahr bis 1981 und 12,24 Euro bei Baujahr 2023 oder 2024. Das sind 44 Prozent Unterschied bei gleicher Größe und gleicher Stadt.
Auf 75 Quadratmeter gerechnet liegen dazwischen rund 280 Euro im Monat und gut 3.300 Euro im Jahr. Für einen Vermieter ist das die wichtigste Zahl überhaupt, wenn er über eine Modernisierung nachdenkt; für einen Mieter die Erklärung, warum eine Neubauwohnung so viel mehr kostet.
Wichtig dabei: Eine Modernisierung verschiebt nicht die Basismiete, denn die hängt am tatsächlichen Baujahr. Sie verschiebt den Punktwert für Ausstattung und Lage im zweiten Rechenschritt. Fußbodenheizung bringt zwei Punkte, Parkett oder Naturstein drei, eine gehobene Sanitärausstattung zwei; Einzelöfen oder eine Elektrospeicherheizung kosten je drei Punkte.
Der Rechenweg in vier Schritten
Der Mietspiegel rechnet nicht mit einem Durchschnitt, sondern mit einem Verfahren. Das ist genauer und erklärt, warum eine einzelne Zahl für „die Miete in Leonberg“ in die Irre führt.
- Schritt 1: Basismiete aus Tabelle 1 ablesen, nach Wohnfläche und Baujahr.
- Schritt 2: Punktwert für Ausstattung und Lage über die Prüfliste ermitteln. Positive Punkte sind Zuschläge, negative Abschläge.
- Schritt 3: Basismiete mal (100 plus Punktwert) geteilt durch 100 ergibt die mittlere ortsübliche Vergleichsmiete.
- Wichtig zur Einheit: Jeder Quadratmeterpreis im Mietspiegel Leonberg ist eine Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche. Betriebskosten, Stellplatz und Möblierung gehören nicht hinein und dürfen beim Vergleich nicht mitgerechnet werden.
- Schritt 4: Die Spanne ergibt sich daraus mit Faktor 0,87 für die Untergrenze und 1,13 für die Obergrenze. In dieser Spanne liegen zwei Drittel aller Nettokaltmieten vergleichbarer Wohnungen.
Wo der Mietspiegel nicht gilt
Das ist ebenso wichtig wie die Tabelle, weil es oft übersehen wird. Der Mietspiegel gilt nur für Wohnungen im freien Mietwohnungsmarkt, die bis Dezember 2024 gebaut wurden.
- Nicht für Dienst- und Werkswohnungen, Wohnungen in Heimen und Internaten, Ferienwohnungen und öffentlich geförderte Wohnungen in der Bindungsfrist.
- Keine Angaben für Wohnungen unter 30 oder über 160 Quadratmetern: Dafür gibt es in Leonberg zu wenige Mietverhältnisse.
- Keine Angaben für Wohnungen außerhalb von Wohngebieten, etwa in Industrie- oder Gewerbegebieten.
- Nicht für untervermietete Zimmer ohne baulich getrennten und abschließbaren Zugang: Das sind keine Wohnungen im Sinne des Mietspiegels.
Warum hier keine Tabelle steht
Der Mietspiegel ist ein eigenes Werk mit zwei Tabellen, einer Prüfliste, einer Wohnlagenkarte und einem Straßenverzeichnis. Ihn hier nachzubauen wäre erstens urheberrechtlich heikel und zweitens gefährlich: Eine falsch abgeschriebene Zeile führt zu einer falschen Mieterhöhung.
Deshalb nennen wir die Eckwerte und verlinken das amtliche Dokument der Stadt Leonberg. Für eine konkrete Wohnung rechnet der amtliche Rechner unter mietspiegel-leonberg.de; dort lässt sich auch die Broschüre herunterladen. Beratung für Mitglieder bieten Haus & Grund Leonberg und der DMB-Mieterverein Stuttgart, der donnerstags eine Außenstelle im Leonberger Rathaus hat.
So läuft es ab
- Mietspiegel öffnenDas amtliche Dokument der Stadt Leonberg in der Fassung 2025/2026.
- Basismiete ablesenNach Wohnfläche und Baujahr in Tabelle 1.
- Punktwert ermittelnÜber die Prüfliste für Ausstattung und Wohnlage.
- Spanne berechnenMittelwert mal 0,87 und mal 1,13. Dazwischen liegt die ortsübliche Miete.
